Zákon č. 52/1966 Zb. o osobnom vlastníctve

V snahe rozšíriť možnosti uspokojovania bytových potrieb občanov, ktorí si ich chcú riešiť z vlastných prostriedkov, uzákoňuje sa právo osobného vlastníctva bytu v obytnom dome.

Byt je v osobnom vlastníctve občana za podmienok ustanovených v tomto zákone.

Byt môže byť vo vlastníctve občana, v podielovom spoluvlastníctve občanov alebo v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.

Práva a povinnosti spoluvlastníkov bytu sa spravujú ustanoveniami Občianskeho zákonníka o podielovom alebo bezpodielovom spoluvlastníctve.

V dome s bytmi v osobnom vlastníctve (ďalej len „dom“) môžu byť aj miestnosti neslúžiace na bývanie, najmä garáže, ateliéry a iné miestnosti, ktoré slúžia osobnej potrebe.

Miestnosti neslúžiace na bývanie, ktoré sú v dome postavenom občanmi (§ 12, 13), nesmú výmerou presahovať jednu tretinu podlahovej plochy bytov. Toto obmedzenie sa nevzťahuje na spoločné časti domu uvedené v § 13 ods. 1 písm. c).

Vlastníkom (spoluvlastníkom) týchto miestností môže byť len vlastník bytu v tom istom dome.

Vlastník bytu má právo užívať byt, spoločné časti domu a pozemku pre potrebu svoju, svojej rodiny a domácnosti. Má právo nasťahovať sa do bytu; ak byt neužíva, má právo nasťahovať do neho svoje ženaté (vydaté) deti alebo svojich rodičov.

Vlastník bytu má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a ako spoluvlastník na rozhodovaní o spoločných častiach domu a pozemku, najmä o spôsobe ich údržby a opráv.

Pri hlasovaní rozhoduje väčšina hlasov; za každý byt majú vlastníci bytov jeden hlas. Ak však ide o dôležité rozhodnutie, môžu sa prehlasovaní vlastníci obrátiť na súd a navrhnúť zmenu rozhodnutia.

Spoluvlastníci bytu majú voči vlastníkom ostatných bytov spolu jeden hlas.

Vlastník bytu môže byt alebo jeho časť prenechať na bývanie inému občanovi.

Občan, ktorému bol byt prenechaný na bývanie, sa zúčastňuje na správe domu návrhmi na spôsob udržiavania, na vykonávanie opráv, prípadne na zlepšenie spoločných častí domu a pozemku.

Vlastník môže miestnosť neslúžiacu na bývanie prenechať na užívanie inému.

Vlastník bytu je povinný byt na svoj náklad riadne udržiavať; pri užívaní, udržiavaní, zmenách, prenechaní bytu alebo jeho časti inému a pri inom nakladaní s bytom je povinný počínať si tak, aby nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych, prípadne spoluužívacích práv.

Vlastník bytu je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré na iných bytoch alebo na spoločných častiach domu spôsobil sám alebo tí, ktorí v byte bývajú.

Vzájomné práva a povinnosti pri výstavbe domu si vymedzia stavebníci písomnou zmluvou.

Zmluva, jej zmeny a doplnky podliehajú vkladu do katastra nehnuteľností.

Zmluva musí obsahovať najmä:

So zmluvou sa príslušnému orgánu republiky¹) predloží výkres, z ktorého je zrejmá plocha a poloha jednotlivých bytov, miestností neslúžiacich na bývanie a spoločných častí domu. Po vkladu do katastra a po udelení stavebného povolenia sa pripojí projektová dokumentácia, najmä situačné plány jednotlivých podlaží domu s vyznačením jednotlivých bytov a ich čísiel. Dokumentáciu sú povinní predložiť stavebníci.

Práva a povinnosti zo zmluvy prechádzajú v rovnakom rozsahu na právnych nástupcov.

Byt v dome, ktorý je vo vlastníctve štátu, môže občan nadobudnúť kúpou. Byty, ktoré sa užívajú na základe práva osobného užívania bytu, môžu nadobudnúť len ich užívatelia. Pokiaľ nie sú do osobného vlastníctva prevedené všetky byty v dome, je štát vlastníkom zostávajúcich bytov v dome a má rovnaké práva a povinnosti ako vlastník bytu v osobnom vlastníctve.

Zásady pre výber domov, v ktorých možno predávať byty do osobného vlastníctva, a pre postup národných výborov pri tomto predaji ustanoví vláda Českej socialistickej republiky a vláda Slovenskej socialistickej republiky.

Pri prevode bytov uzavrie národný výbor, ak priamo spravuje obytný dom, alebo s jeho súhlasom bytová organizácia, ktorá má obytný dom v správe, s nadobúdateľmi kúpnu zmluvu.

Zmluva musí upraviť vzájomné práva a povinnosti prevodcu a nadobúdateľa, ako aj vymedzenie práv a povinností, ktoré na nadobúdateľa prechádzajú vo vzťahu k ostatným vlastníkom bytov [§ 13 ods. 1 písm. a) až d) a písm. f)].

Ustanovenia § 12 ods. 2, § 13 ods. 2 a 3 a § 15 platia primerane aj v týchto prípadoch.

Vlastník má právo previesť byt v osobnom vlastníctve na iného. Na prevod alebo prechod vlastníctva platia, pokiaľ tento zákon neustanovuje inak, všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka upravujúce prevod alebo prechod nehnuteľností v osobnom vlastníctve.

Súhlas spoluvlastníkov spoločných častí domu, prípadne pozemku nie je na prevod potrebný.

Spoluvlastníctvo spoločných častí domu, prípadne pozemku a vlastníctvo miestností neslúžiacich na bývanie je nerozlučne spojené s vlastníctvom bytu. S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu prechádza spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoluvlastníctvo alebo právo spoločného osobného užívania pozemku a vlastníctvo miestností neslúžiacich na bývanie.

Miestnosť neslúžiacu na bývanie možno previesť aj na iného vlastníka bytu v dome.

Spoločné časti domu sú v osobnom podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov. Ak nie sú všetky byty v dome v osobnom vlastníctve, je aj štát ako vlastník bytu (bytov) v tomto dome spoluvlastníkom spoločných častí domu. Toto ustanovenie platí primerane aj pre spoločné domové vybavenie a príslušenstvo, aj keď je umiestnené mimo obytného domu.

Veľkosť spoluvlastníckych podielov uvedených v § 13 ods. 1 písm. c) a e) sa spravuje vzájomným pomerom podlahovej plochy všetkých miestností bytov a tých miestností neslúžiacich na bývanie, ktoré nie sú v spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a stavebne sú súčasťou bytového objektu.

Spoluvlastníci sú povinní prispievať na náklady spojené s udržiavaním, opravami, prípadne zlepšovaním spoločných častí domu a pozemku. Pokiaľ dohoda alebo právny predpis neustanovuje niečo iné, znášajú náklady podľa pomeru ustanoveného v § 17 ods. 2.

Na účel uvedený v odseku 1 skladajú vlastníci bytov preddavkove vopred určené sumy na fond prevádzky, opráv a údržby spoločných častí domu a pozemku. Úhrn príspevkov na fond si určia vlastníci bytov spravidla vždy na rok dopredu tak, aby boli kryté predpokladané náklady, pokiaľ prichádzajú do úvahy, a to náklady na prevádzku, údržbu, bežné opravy, poistenie, vedľajšie platby (za vodu, odvoz smetí, kominársky poplatok a pod.), náklady spojené s ústredným kúrením a dodávkou teplej vody a iné, a aby sa vytvárala rezerva na generálne opravy.

Organizácia spravujúca v dome byty, ktoré sú vo vlastníctve štátu, uzavrie s vlastníkmi bytov v osobnom vlastníctve, ak o to požiadajú, zmluvu o výkone správy a údržby spoločných častí domu, prípadne pozemku za pevný ročný (mesačný) príspevok.

Pohľadávky spoluvlastníkov uvedené v § 11 ods. 2 a v § 18, pre ktoré bol podaný návrh na súdny výkon rozhodnutia predajom bytu alebo ktoré boli prihlásené na rozvrh podľa § 337 ods. 1 Občianskeho súdneho poriadku, sa pri rozvrhu podľa § 337 ods. 2 Občianskeho súdneho poriadku uhradia po uspokojení pohľadávok daní a poplatkov pred ostatnými prihlásenými pohľadávkami.

Dom možno postaviť na pozemku, ku ktorému sa na ten účel zriadi právo spoločného osobného užívania (§ 198 a 199, § 201 až 220 Obč. zák.).

Pri zriadení práva spoločného osobného užívania pozemku sa určí jeho výmera v súlade s územným plánom alebo územným rozhodnutím podľa urbanistických zásad.

Podiely peňažnej úhrady uvedené v § 13 ods. 1 písm. e) sa spravujú vzájomným pomerom podlahovej plochy všetkých miestností bytov a tých miestností neslúžiacich na bývanie, ktoré nie sú v spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a stavebne sú súčasťou bytového objektu.

Ak sa byty prevádzajú zo štátneho socialistického vlastníctva do osobného vlastníctva, zriadi sa pre vlastníkov bytov právo osobného užívania pozemku po prevode všetkých bytov v dome.

Na čas do vzniku práva spoločného osobného užívania pozemku prenechá národný výbor vlastníkom bytov v osobnom vlastníctve pozemok na spoločné dočasné užívanie (§ 397 Občianskeho zákonníka) v rozsahu, ktorý zodpovedá spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach domu (§ 17 ods. 2). Dohoda o prenechaní pozemku na dočasné užívanie je súčasťou zmluvy o prevode bytu (§ 14). Právo dočasného užívania pozemku prechádza na právnych nástupcov vlastníka bytu v osobnom vlastníctve.

Dom možno postaviť aj na stavebnom pozemku, ktorý je vo vlastníctve stavebníka (stavebníkov).

Ak nie sú spoluvlastníkmi pozemku všetci stavebníci a ak nie sú spoluvlastníkmi v pomere, v akom sú spoluvlastníkmi spoločných častí domu (§ 17 ods. 2), vykonajú stavebníci medzi sebou prevod podielov tak, aby spoluvlastníctvo pozemku zodpovedalo spoluvlastníctvu spoločných častí domu. Prevod je súčasťou zmluvy medzi budúcimi vlastníkmi bytov (§ 12 a 13).

Na vlastníctve miestností neslúžiacich na bývanie, na spoluvlastníctve spoločných častí domu a na spoluvlastníctve pozemku nemožno zabezpečiť práva a povinnosti bez toho, že by sa súčasne nezabezpečili aj na vlastníctve bytu.

Ustanovenia Občianskeho zákonníka, zákona o hospodárení s bytmi, Občianskeho súdneho poriadku, notárskeho poriadku a iných predpisov, týkajúcich sa rodinných domčekov alebo ich častí a práv a povinností ich vlastníkov alebo užívateľov, sa primerane vzťahujú aj na vlastníctvo bytov alebo ich častí a na práva a povinnosti vlastníkov bytov, pokiaľ tento zákon neustanovuje niečo iné.

Najmä sa na byty v osobnom vlastníctve vzťahujú primerane ustanovenia upravujúce vyňatie z prideľovacieho práva miestneho národného výboru (§ 23 ods. 2 až 5 zákona o hospodárení s bytmi), pomoc národných výborov pri tom, aby sa vlastník, jeho ženaté (vydaté) dieťa alebo jeho rodičia mohli nasťahovať do bytu alebo jeho časti, ak byt alebo jeho časť užíva iný občan (§ 23 ods. 1 zákona o hospodárení s bytmi), vrátane zrušenia práva užívať byt v prospech vlastníka, jeho ženatých (vydatých) detí alebo jeho rodičov (§ 391 Obč. zák., § 40 zákona o hospodárení s bytmi), zrušenie práva užívať miestnosť neslúžiacu na bývanie v prospech vlastníka (§ 393 Obč. zák.), vyňatie z možnosti zrušiť právo užívania bytu pre nadmernosť [§ 38 ods. 3 písm. a) zákona o hospodárení s bytmi], miestny poplatok z bytov, vrátane vyňatia z poplatkovej povinnosti, ak byt užíva vlastník (§ 76 ods. 2 zákona o hospodárení s bytmi), a výkon rozhodnutia predajom nehnuteľností (§ 335 až 338 Občianskeho súdneho poriadku, § 79 až 81, § 84 až 88 notárskeho poriadku).

Federálne ministerstvo financií ustanoví,

Ministerstvo financií Českej socialistickej republiky a Ministerstvo financií Slovenskej socialistickej republiky ustanovia výšku pevného ročného (mesačného) príspevku na úhradu nákladov správy a údržby spoločných častí domu, prípadne pozemku (§ 18 ods. 3) a služieb spojených s bývaním v prípade, keď správu spoločných častí domu prevezme rozpočtová organizácia.

Český cenový úrad a Slovenský cenový úrad upravia oceňovanie bytov, miestností neslúžiacich na bývanie a spoločných častí domu s bytmi v osobnom vlastníctve.

Český úrad geodetický a kartografický a Slovenský úrad geodézie a kartografie upravia spôsob zápisu osobného vlastníctva bytu, spoluvlastníctva spoločných častí domu, spoluvlastníctva pozemku alebo práva spoločného osobného užívania pozemku do evidencie nehnuteľností.

Vzťahy vlastníkov bytov, pokiaľ konajú voči tretím osobám spoločne a nerozdielne, najmä spôsob zastupovania, konanie zástupcu (zástupcov) voči tretím osobám namiesto vlastníkov, ďalej vnútorné vzťahy medzi vlastníkmi, najmä podrobnosti o správe a údržbe spoločných častí domu, pokiaľ neboli upravené už v zmluve medzi budúcimi vlastníkmi bytov [§ 13 ods. 1 písm. f) a g)], si vlastníci môžu bližšie upraviť dohodou. Táto dohoda je účinná voči tretím osobám len vtedy, keď o nej vedeli.

Pokiaľ sa pred 1. júlom 1992 uzavreli medzi vlastníkom, prípadne organizáciou spravujúcou ostatné byty v dome a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov zmluvy o výkone správy a údržby spoločných častí a zariadení domu, prípadne pozemku za pevný ročný (mesačný) príspevok, je vlastník, prípadne organizácia spravujúca ostatné byty v dome, oprávnený začínajúc 1. júlom 1992 jednostranne príspevok zmeniť tak, aby zodpovedal ustanoveniu § 18 ods. 1.

Vlastník, prípadne organizácia spravujúca dosiaľ neprevedené byty a nebytové priestory v dome sú oprávnení začínajúc 1. júlom 1992 vlastníkom bytov a nebytových priestorov jednostranne upraviť úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu a nebytových priestorov podľa § 2 zákona č. 526/1990 Zb. o cenách.

Tento zákon nadobúda účinnosť 1. septembrom 1966.